Comment souscrire aux SCPI?

La souscription est simple et AMIF Patrimoine est là pour vous établir vos dossiers de souscription et vous accompagner durant tout votre placement.

Il est possible d’acquérir ses parts de SCPI de plusieurs façons :

Directement dans votre patrimoine:

La détention de parts de SCPI génèrera ici des loyers versés à l’investisseur, de manière régulière, permettant d’assurer un complément de revenus ou encore de rembourser un crédit pour l’achat des parts. La valeur de la part de la SCPI évolue de manière annuelle, ce qui concourt à valoriser votre investissement en plus du rendement versé.

Démembrement des parts

N’acheter que la nue-propriété et sortir cet actif de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), ou n’acheter que l’usufruit et maximiser le rendement…

Ce mécanisme d'investissement repose sur un principe simple : la séparation d’une part de SCPI en pleine-propriété en 2 droits : l'usufruit et la nue-propriété et sur une période déterminée, entre 3 et 20 ans.

Lorsque vous achetez l'usufruit de parts de SCPI:

• Vous profitez d’une décote sur l’achat de la part,
• Vous percevrez les revenus des parts de la SCPI tout au long de la phase de démembrement.

Si vous privilégiez la nue-propriété :

• Vous profitez d’une décote sur l’achat de la part SCPI,
• Vous ne percevez pas de revenus pendant la période de démembrement que vous avez choisie
• Vous n’augmenterez pas votre imposition pendant la période de démembrement puisque vous ne percevrez pas de revenus, et commencerez à en percevoir au terme de la période choisie initialement
• Vos parts ne sont pas imposables à l’IFI.

Lorsque vous achetez la nue-propriété des parts de SCPI, vous acquérez le droit d'être le plein propriétaire de ces parts à la fin de l'usufruit. À la fin de la phase de démembrement, vous redevenez plein-propriétaire automatiquement et gratuitement et pouvez décider soit de vendre vos parts pour bénéficier d'une plus-value potentielle, soit de percevoir les revenus de la SCPI. 

Via votre compte professionnel

Pour la gestion de votre trésorerie (compte professionnel, compte libéral, SEL, SELARL, etc.).

Dans nos contrats d’assurance vie ou de capitalisation

Nos SCPI sont ouvertes à nos contrats d’assurance-vie ou de capitalisation.

> Pour une personne physique : pas de fiscalité sur les loyers car ils restent au sein du contrat et bénéficie donc de la fiscalité de l’assurance-vie ou du contrat de capitalisation. Les loyers sont versés sur le support de votre choix au sein du contrat, et vous capitalisez des rendements dans le temps.

> Pour les personnes morales (uniquement le contrat de capitalisation): la fiscalité sera différente.  

La société sera imposée chaque année, à l’impôt sur les sociétés, sur une base forfaitaire de revalorisation quelle que soit la variation réelle du contrat. La fiscalité du contrat est calculée selon la formule :

Montant nominal de votre contrat  X 105 % du TME* connu au jour de la souscription

*Taux moyen des emprunts d’Etat, indice mensuel de la Banque de France

Cette imposition annuelle est une avance, l’année ou votre société effectuera un rachat sur son contrat, l'imposition sera régularisée en comparant le gain déterminé forfaitairement chaque année et le gain réellement acquis sur le contrat depuis sa souscription.  

Contrairement aux personnes physiques, les prélèvements sociaux (17,2 %) ne s’appliquent pas.

A NOTER :

Nous disposons d’un contrat d’assurance vie et de capitalisation au sein duquel nous pouvons sélectionner les SCPI Européenne, Monde et Capitales Européennes. Ce contrat est sans frais de gestion ni frais d’arbitrage, et bénéficie de la meilleure fiscalité en terme de SCPI Etrangère dans l’assurance vie (pas de double imposition sur les actifs étrangers, ce qui n’est pas toujours le cas chez les assureurs). 

Une solution de diversification pour gérer la trésorerie de votre activité professionnelle par exemple, ou réaliser un placement assurance-vie avec clause bénéficiaire sans fiscalité.

Dans nos contrats Madelin retraite ou PER Plan d'Epargne Retraite

Nos SCPI sont ouvertes à nos contrats Madelin retraite ou PER Plan d'Epargne Retraite. Dans ce cas de figure également : pas de fiscalité sur les loyers car ils restent au sein du contrat Madelin retraite. Les loyers sont versés sur le support de votre choix au sein du contrat, et vous capitalisez des rendements dans le temps.

Les frais: SCPI en directs, en assurance-vie, au sein du contrat de capitalisation ou du PER.

Préambule : les rendements  sont toujours présentés « net de frais de gestion annuel, brut de fiscalité » : donc frais de gestion annuel « inclus » et avant la fiscalité de chacun.

Evoquons donc les frais lors de l’acquisition :

• Sur la partie SCPI : dans le contrat de capitalisation, en direct, ou en PER : lors de l’acquisition de parts de SCPI, il est à noter qu’un taux de l’ordre de 11% est appliqué en décote sur la ligne de votre placement.

Notons que le rendement annoncé est calculé sur la base du prix de part au 01 01, intégrant donc « les 11% évoqués » (un rendement tout frais inclut). Ces 11% sont assimilés à des frais de notaire (car achat immobilier) et frais d’intermédiaire, et ne seront concrétisés que lors de la revente des parts. Les parts de SCPI se revalorisent (sans rythme imposé ni sans garantie – à la hausse ou à la baisse) et l’idée étant de conserver ses parts le temps nécessaire à ce que les revalorisations dans le temps entrainent une valeur de part actualisée supérieure aux 11% de décote initiale. Cela reste indépendant des rentabilités perçus par les loyers bien entendu.

Via un emprunt

AMIF dispose de partenaires pour le financement de parts de SCPI, si besoin.

Les établissements bancaires commencent à ouvrir leur financement aux parts de SCPI « externes », c'est-à-dire les SCPI de société de gestions différentes de la banque elle-même.