Les fonds Hôteliers permettent de bénéficier de plusieurs avantages : secteur d’investissement singulier, fiscalité réduite, et durée maitrisée.

Ici, l’angle d’investissement est à la fois « immobilier » et « d’exploitation » : acquisition du fonds de commerce ET des murs. Ces fonds ne nécessitent pas de positionner les parts dans un PEA ou un PEA PME pour bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu.

Les fonds Hôteliers sont des FPCI ou FCPR: pas d’impôt sur le revenu (hors CSG CRDS) / pas d’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Comment notre partenaire trouve-t-il les hôtels qui intègrent les fonds ?

L’acquisition type d’un hôtel dans ce fonds se déroule de la manière suivante : deux tiers sont portés par les investisseurs du Fonds , et un tiers par l’hôtelier qui exploitera l’hôtel. Cette proportion est très importante pour mesurer l’implication de l’hôtelier dans la réussite de l’exploitation de l’investissement. C’est le futur exploitant qui, hors marché de l’achat/revente traditionnel, et par le « bouche à oreille » du monde de l’hôtellerie, soumet les projets à notre partenaire. Les exploitants hôteliers sont tous propriétaires de plusieurs établissements. Le fait de s’affranchir des services d’un « brocker » en hôtels est bien entendu une source d’économie lors de l’achat, donc de rentabilité supérieure (80% des acquisitions du fonds sont réalisés sur ce principe). La reprise du fonds de commerce hôtelier s’accompagne d’une mise sous enseigne éventuelle, d’une montée en gamme et d’une application des techniques modernes du secteur (management de la nuitée par les prix, tripadvisor, réseaux sociaux, etc).

L’alignement des intérêts entre l’hôtelier et le fonds de placement est un point que nous soulignons vivement. Investir avec l’hôtelier permet, à l’entrée, de ne pas avoir d’envolée sur le prix d’achat.

Quel est l’intérêt pour l’investisseur que les fonds détienne les murs et le fonds de commerce ?

Les fonds hôteliers détiennent les murs, comme décrit plus haut. Il y a donc ici un potentiel de création de valeur immobilière. A cela s’ajoute le rachat du fonds de commerce existant : un potentiel de création de valeur supplémentaire. La rationalisation des coûts de l’hôtel permet aussi d’augmenter de l’ordre de 10% le rendement de l’hôtel.

Quels types d’hôtels sont acquis ?

Il s’agit d’hôtels accueillant bien entendu des touristes, mais ayant une forte propension à loger des chefs d’entreprises, des professionnels en missions, etc. De plus en plus affichée, la volonté est également de bénéficier d'une clientèle locale, résidente du quartier. Le but est clair: augmenter la rentabilité de l'hôtel et le faire vivre plus et mieux.  Il s’agit d’hôtels peu sensibles aux événements conjoncturels et à l’hébergement de courte durée de type AirBnb. Ce sont des hôtels destinés aussi à une clientèle business qui doit se déplacer en opposition à une clientèle touristique qui a le choix de sa destination. Notre partenaire est le leader français de ce type de fonds, et détient à ce jour plus de 150 hôtels en Europe : témoin d’une diversification géographique évidente. A titre d’exemple, notre partenaire via ses Fonds Hôtelier est le plus gros franchisé Accor. 

Quelle est le process de sortie des fonds ?

La durée des fonds sont de 6,5 ans, prolongeable deux fois un an. Au terme, le fonds procède à la vente des actifs (via les hôteliers co-investisseurs le plus souvent, ou sur le marché). Chaque acquisition faite avec l’hôtelier exploitant comporte une « clause de rendez-vous ». Dit autrement: le fonds et l’hôtelier exploitant signent dès l’acquisition un protocole visant à donner la priorité à l’hôtelier lors de la revente, selon un mode de valorisation déterminé (réalisé alors par un cabinet de valorisation externe). Deux cas de figure : l’hôtelier est dans un « bon timing » le concernant et valide à terme son intérêt : process de cession prévu / l’hôtelier abandonne son option préférentielle et le fonds vendra l’hôtel librement sur le marché.

Quels sont les objectifs des fonds Hôtelier ? quelles sont ses caractéristiques de souscription ?

L’objectif est de délivrer, net de frais et net de fiscalité, un rendement de 5% à 9% annuel. Chaque fonds indique en amont son objectif.

La souscription débute à 100 000 € (critère obligatoire pour bénéficier de la fiscalité afférente aux FPCR ou FPCI).

Nb : Ces fonds sont éligibles également aux personnes morales (Société Civile, SARL, SELARL, etc) pour la gestion de trésorerie. Les Fonds bénéficient du régime mère-fille dans la mesure où tous  les investissements du fonds sont détenus plus de 2 ans et que le Fonds détiendra plus de 5% des actifs : dans ce cadre et par transparence fiscale, les investisseurs  soumis à l’Impôt sur les Sociétés ne paieront pas d’impôts sur les plus-values de manière classique, mais uniquement une imposition de 33% sur 4 % de la plus-value (régime mère-fille) soit 1.77 %.

Plusieurs options de fonds:

1/ Les fonds Club Deal Hôtelier.

Nous validons, une à deux fois par an, des Fonds Hôtelier dédié à un ou deux actif(s).

Exemple du fonds Hôtelier Club Deal validé pour le premier trimestre 2024: Le Club Deal Deux Gares Parisiennes.

Ce club deal portera sur deux hôtels parisiens, existants, situés à proximité immédiate de la Gare de Lyon et de la Gare Montparnasse.

Hôtel du Midi : acquisition mur et fonds de commerce. L’actif a connu un programme de rénovation complet, permettant de repositionner en tarif et en gamme les chambres existantes et de créer trois chambres additionnelles. L’hôtel a également été fermé en aout 2022 pour lancer un projet d’extension par surélévation permettant de créer 14 nouvelles chambres. La finalisation des travaux est prévue pour avril 2024 et permettra un passage en 4 étoiles.

Hôtel de la Gaité : acquisition mur et fonds de commerce. Restructuration du rez-de-chaussée et rafraichissement des chambres existantes. La restructuration du rez-de-chaussée vise également à créer une chambre supplémentaire (division d’un appartement de 46m² en deux clés) et à aménager un espace pour le petit déjeuner. Le déplacement de l’ancienne salle de petit déjeuner (qui était en sous-sol) le sera au profit de la création d’un espace bien-être.

 8 points à noter :

1) La rareté foncière : sur 1600 hôtels (toutes catégories confondues) parisiens, seules 12 transactions murs et fonds ont eu lieu en 2022

2) Le manque d’ hôtels « économiques » dans Paris Intramuros : ce manque est de plus en plus compensé par des hôtels en Petite ou Grande Couronne. Nous avons ici l’avantage d’être positionné dans le 12ème et le 14ème arrondissement de Paris.

3) Une demande forte : 66 millions de nuitées à Paris en 2022

4) Taux d’occupation fort : 75% en 2022 et 80% de taux d’occupation au 30/10/2023

5) Une politique de prix qui évoluera selon les restructurations : Paris est la ville qui a connu la plus importante hausse de prix moyens des nuitées avec + 20% en 2022 (année complète) par rapport à 2019.

6) Une clientèle mixte « loisirs / affaires » assumée et même recherchée : de même pour la répartition entre les touristes domestiques et internationaux

7) Les gares parisiennes – sont des emplacements stratégiques pour les voyage de courte durée. Il s’agit des deux gares françaises majeures accueillant presque 150M de voyageurs en 2022

8) Le manque d’hôtels rénovés : le phénomène de l’obsolescence touche de très nombreux hôtels. La stratégie ici est celle du Value Add (rénovation, surélévation, embellissement, concept boutique hôtels).

Fiscalité des Club Deal :

La fiscalité est celle des FPCI:

- Exonération IFI

- Exonération d’impôt sur le revenu au titre de la plus-value

Le montant de souscription minimum est fixé, pour bénéficier de cette fiscalité, à 100 K€.

Objectif de rendement annuel du Club Deal : 7/9 % net de frais

2/ Le Fonds de transformation d'hôtel en lieux de vie:

Notre partenaire réalisant les Fonds Hôtelier étant le numéro 1 européen sur le sujet du capital investissement hôtelier, ils se voient proposés chaque semaine la reprise de murs d’hôtels. Certains établissements entrent dans leurs cibles et donc sont intégrés dans les fonds Hôtelier que nous vous présentons régulièrement, d’autres ne le sont pas pour diverses raisons (ratios de rentabilité, prix demandés, etc), et d’autres encore sont exclu pour des raisons de surface d’établissement.

Les établissements en centre-ville, de « trop petites surfaces » et « obsolètes », avec des ratios de rentabilité hôteliers « trop bas » pour être intégré dans les fonds classiques de « gestion d’hôtellerie » , sont ici la cible.  Ces actifs n’atteignent pas le seuil de rentabilité attendu et leur propriétaire manque souvent de trésorerie pour lancer les travaux nécessaires (ou de place pour créer les espaces désormais attendu dans l’hôtellerie : bars, salle de co-working, etc) et privilégient donc la vente. Ce sont ces derniers qui seront ici acquis, puis transformés via une société de travaux, en appartement et lieux de vie.

Notons que ces établissements étaient souvent historiquement des immeubles d’habitation, ce qui rend la phase travaux d’autant plus aisé. Enfin, l’exploitation hôtelière qui y résidait donne des atouts à la transformation en habitation : existence de plans d’évacuation, d’accès PMR, d’ascenseurs, etc.

Pour être éligible au Fonds, ces « vieux hôtels obsolètes » ne doivent pas être situés n’importe où. Les gérant se concentrent sur les zones où la crise du logement est la plus prégnante.

Le fonds, le FONDS DE TRANSFORMATION D’HOTELS EN LIEUX DE VIE,  étant un FCPR (minimum de 100 000 €), il permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur le revenu (hors CSG CRDS) et d’une exonération IFI.

Fonds agrée pour 25 M€

Objectif de rentabilité de +6% à +8%.

Quatre premiers actifs vont intégrer le Fonds : Paris 16ème, Paris 15ème, Lyon centre, Vieux Nice

Une fois la phase de travaux et de revente réalisé (2,5 ans) , le fonds réinvestira dans d’autres actifs pour une seconde rotation (achat, travaux, revente) permettant de rendre le fonds « liquide » à N+6.

3/ Le Fonds de transformation d'hôtels en actifs multi-usages.

Ce fonds est dédié aux nouveaux usages hôteliers: à la transformation des hôtels en actifs multi-usages. Il est primordial ici de comprendre que certains hôtels peuvent, sans baisser le nombre de chambres, être restructurés afin d'optimiser leurs usages et donc leur place au sein de leur quartier: espace de co-working, de réunions, restaurants, salle de sport, spa.

Celà dans un objectif clair: monter la valorisation de l'actif en vue de la revente à N+6.

Minimum de souscription: 100 K€

4/ Le Fonds de Crowdfunding:

Aide aux financements d’opérations de marchands de bien et/ou de réhabilitation d’actifs immobiliers en France et en Europe.

Ici, le fonds n’est pas propriétaire des murs et des fonds de commerce, mais exerce une « simple » activité de Crowdfunding.

Minimum de souscription : 5K€

Vous pouvez souscrire les Fonds Hôteliers

• Dans votre patrimoine personnel
• Via une société (Société Civile, SARL, SELARL, etc) pour optimiser la gestion de votre trésorerie et la fiscalité de l’impôt sur les sociétés