Les fonds Hôteliers permettent de bénéficier de plusieurs avantages : secteur d’investissement singulier, fiscalité réduite, et durée maitrisée.

Ici, l’angle d’investissement est à la fois « immobilier » et « d’exploitation » : acquisition du fonds de commerce ET des murs. 

Les fonds Hôteliers sont des FPCI ou FCPR: pas d’impôt sur le revenu (hors CSG CRDS) / pas d’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Comment notre partenaire trouve-t-il les hôtels qui intègrent les fonds ?

L’acquisition type d’un hôtel dans ce fonds se déroule de la manière suivante : deux tiers sont portés par les investisseurs du Fonds , et un tiers par l’hôtelier qui exploitera l’hôtel. Cette proportion est très importante pour mesurer l’implication de l’hôtelier dans la réussite de l’exploitation de l’investissement. C’est le futur exploitant qui, hors marché de l’achat/revente traditionnel, et par le « bouche à oreille » du monde de l’hôtellerie, soumet les projets à notre partenaire. Les exploitants hôteliers sont tous propriétaires de plusieurs établissements. Le fait de s’affranchir des services d’un « brocker » en hôtels est bien entendu une source d’économie lors de l’achat, donc de rentabilité supérieure (80% des acquisitions du fonds sont réalisés sur ce principe). La reprise du fonds de commerce hôtelier s’accompagne d’une mise sous enseigne éventuelle, d’une montée en gamme et d’une application des techniques modernes du secteur (management de la nuitée par les prix, tripadvisor, réseaux sociaux, etc).

L’alignement des intérêts entre l’hôtelier et le fonds de placement est un point que nous soulignons vivement. Investir avec l’hôtelier permet, à l’entrée, de ne pas avoir d’envolée sur le prix d’achat.

Quel est l’intérêt pour l’investisseur que les fonds détienne les murs et le fonds de commerce ?

Les fonds hôteliers détiennent les murs, comme décrit plus haut. Il y a donc ici un potentiel de création de valeur immobilière. A cela s’ajoute le rachat du fonds de commerce existant : un potentiel de création de valeur supplémentaire. La rationalisation des coûts de l’hôtel permet aussi d’augmenter de l’ordre de 10% le rendement de l’hôtel.

Quels types d’hôtels sont acquis ?

Sauf exception (fonds spécifiques), il s’agit d’hôtels accueillant bien entendu des touristes, mais ayant une forte propension à loger des chefs d’entreprises, des professionnels en missions, etc. De plus en plus affichée, la volonté est également de bénéficier d'une clientèle locale, résidente du quartier. Le but est clair: augmenter la rentabilité de l'hôtel et le faire vivre plus et mieux.  Il s’agit d’hôtels peu sensibles aux événements conjoncturels et à l’hébergement de courte durée de type AirBnb. Ce sont des hôtels destinés aussi à une clientèle business qui doit se déplacer en opposition à une clientèle touristique qui a le choix de sa destination. Notre partenaire est le leader français de ce type de fonds, et détient à ce jour plus de 150 hôtels en Europe : témoin d’une diversification géographique évidente. A titre d’exemple, notre partenaire via ses Fonds Hôtelier est le plus gros franchisé Accor. 

Quelle est le process de sortie des fonds ?

La durée des fonds sont de 6,5 ans, prolongeable deux fois un an.

Le timing est résumé ainsi: achat et travaux/restructuration : années 1 et 2 – exploitation vers une double valorisation (mur et fonds de commerce )– vente pour l’année 6. Cela aboutit a des durées de fonds de 6.5 ans (6 mois de période de souscription en règle générale), incluant toujours la faculté de prolongation de deux fois un an (si le contexte de marché le nécessite pour « vendre mieux » , avec remboursements partiels au fil des ventes d’actifs).

Au terme des 6.5 ans, le fonds procède à la vente des actifs (via les hôteliers co-investisseurs le plus souvent, ou sur le marché). Chaque acquisition faite avec l’hôtelier exploitant comporte une « clause de rendez-vous ». Dit autrement: le fonds et l’hôtelier exploitant signent dès l’acquisition un protocole visant à donner la priorité à l’hôtelier lors de la revente, selon un mode de valorisation déterminé (réalisé alors par un cabinet de valorisation externe). Deux cas de figure : l’hôtelier est dans un « bon timing » le concernant et valide à terme son intérêt : process de cession prévu / l’hôtelier abandonne son option préférentielle et le fonds vendra l’hôtel librement sur le marché. 

Quels sont les objectifs des fonds Hôtelier ? quelles sont ses caractéristiques de souscription ?

L’objectif est de délivrer, net de frais et net de fiscalité, un rendement de 5% à 9% annuel. Chaque fonds indique en amont son objectif.

La souscription débute à 5 000 € (selon fonds)

Nb : Ces fonds sont éligibles également aux personnes morales (Société Civile, SARL, SELARL, etc) pour la gestion de trésorerie. Les Fonds bénéficient du régime mère-fille dans la mesure où tous  les investissements du fonds sont détenus plus de 2 ans et que le Fonds détiendra plus de 5% des actifs : dans ce cadre et par transparence fiscale, les investisseurs  soumis à l’Impôt sur les Sociétés ne paieront pas d’impôts sur les plus-values de manière classique, mais uniquement une imposition de 33% sur 4 % de la plus-value (régime mère-fille) soit 1.77 %.

Trois options de fonds:

FONDS DIVERSIFIE NUMERO 4: minimum de souscription fixé à 5 K€.

Version numéro 4 des Fonds Hôtels Diversifiés (voir performances des versions antérieures).

Les actifs seront majoritairement des hôtels d’ores et déjà en exploitation: environ 40 établissements à prévoir avec un biais Européen, plus important que sur les précédents Fonds Hôtels Diversifiés.  

Exemple d’établissements présents dans les Fonds Hôtels Diversifiés 1,2 et 3: Hôtels Ibis de Annecy, Lorient, Beaune, Porto (Portugal), Valence (Espagne), Hôtel Opéra Opal à Paris, Remix La Villette à Paris, Hôtel PiaPia à Paris, Hôtel Renaissance à Bordeaux, Hôtel Palacio à Tavira (Portugal), Hôtel Forster Pothotel à Donaustauf (Allemagne), Hôtel Les Gourmets à Chamonix, Hôtel Futur Slo Living de Nice,  etc.

Vous le comprenez, nous sommes ici sur des établissements de cœur de gamme, implantés dans des villes stratégiques.

Objectif de rendement annuel du Fonds: 6% net de frais

FONDS HOTELS PREMIUM : minimum de souscription fixé à 100 K€.

Cible de 12 hôtels, en France (y compris Paris) et plus largement en Europe. Le choix des établissements est guidé ici par des emplacements premium. Premium ne veut pas dire « luxe », secteur qui ne donnerait pas les rentabilités visées car cela « éliminerait » toute la clientèle «business » (les clients entreprises).  

Les taux d’occupation des hôtels haut de gamme montent depuis l’« après covid », et le prix des chambres également. Ces hausses restent en dessous des hôtels « classiques cœur de gamme », mais concrétise une vraie tendance et un créneau rentable. Comme nous l’évoquons, les établissements ne seront pas des hôtels 5* dès l’achat : l’objectif est aussi de les faire monter en gamme sur les 5 années d’exploitation.

C’est ce qui a été réalisé dans un précédent fonds de ce type, dès 2019, avec l’acquisition de l’Hôtel la Pérouse à Nice : l’établissement est passé au titre de « 4* » depuis l’achat, a augmenté  de +65 % son prix moyen de chambre, de +58 % son revenu par chambre, et de + 53 % son chiffre d’affaires. Le taux d’occupation n’a pourtant pas changé ! Le travail n’est donc pas tant de « remplir » les hôtels, mais de les remplir avec plus de rentabilité. Au-delà de la revalorisation du « fonds de commerce » de l’hôtel La Pérouse », l’actif immobilier a également vu sa côte montée.

Objectif de rendement annuel du Fonds Hôtels Premium : 7% à 8% net de frais.

FONDS CLUB DEAL : minimum de souscription fixé à 100 K€.

L’on connait ici dès la souscription le ou les actifs qui resteront constants durant l’opération: souvent 2 actifs à Paris.

7 points à noter, communs à tous les Club Deal « parisiens » que nous validons :

1) La rareté foncière : sur 1600 hôtels parisiens (toutes catégories confondues), en moyenne

moins de 15 transactions murs et fonds ont lieu par an.

2) Le manque d’ hôtels « économiques » dans Paris Intramuros : ce manque est de plus en plus compensé par des hôtels en Petite ou Grande Couronne. Nous avons ici l’avantage d’être positionnés dans le 2ème et le 10ème arrondissement de Paris.

3) Une demande forte : plus de 65 millions de nuitées à Paris par an.

4) Taux d’occupation fort des hôtels parisiens : 75% en 2022, 80% de taux d’occupation en 2023.

5) Une politique de prix qui évoluera selon les restructurations : Paris est la ville qui a connu la plus importante hausse de prix moyens des nuitées avec + 20% en 2022 (année complète) par rapport à 2019.

6) Une clientèle mixte « loisirs / affaires » assumée et même recherchée : de même pour la répartition entre les touristes domestiques et internationaux.

7) Le manque d’hôtels rénovés : le phénomène de l’obsolescence touche de très nombreux hôtels. La stratégie ici est celle du Value Add (rénovation, embellissement, concept boutique hôtels).

Objectif de rendement annuel du Club Deal : 7% à 9% net de frais.

Vous pouvez souscrire les Fonds Hôteliers

• Dans votre patrimoine personnel
• Via une société (Société Civile, SARL, SELARL, etc) pour optimiser la gestion de votre trésorerie et la fiscalité de l’impôt sur les sociétés