Une courbe de performance en forme de J au départ …
Être « négatif » les deux premières années est normal sur ce type de placement, tout comme peut l’être le résultat d’un achat immobilier avec travaux initiaux vers une plus value future lorsque l’on analyse un résultat en cours de travaux.
La foncière de l’année N sera investie en immobilier en N/N+1, puis la période de travaux de transformation débutera pour une durée moyenne de 8 mois. Vous l’aurez compris, les performances des premières années (voir tableau en page 1 montrant que les foncières ayant plus de 3 ans d’âge performent) sont logiquement pénalisées par les frais générateurs de performances futures: achat et charges afférentes, travaux, remboursement de la dette sur l’achat, frais de gestion. C’est lors de la première rotation d’immeubles, à N+2 ou N+3 en moyenne, que l’ensemble de la plus value visée sera concrétisée, évaluée et injectée dans la valorisation de la part. S’en suivra de nouveaux achats d’immeubles et ainsi de suite.
